社員ブログ

老朽化ビル・マンション建替本格化

投稿者:ブログ担当者 / 投稿日:2022/8/31

日本の高度経済成長期(1960年代~1970年代)に建てられた建物が築後60年を超えようとしている。

建物寿命はRC造でも70年前後と言われている。

1964年東京オリンピック・1970年の大阪万博開催と多くの建物や交通インフラが建設された。

首都圏を中心に建替時期を迎える建物が急激に増えることが予想されるし、この予想は外れない。

日本人の高齢化と同じだ。建物も毎年必ず年をとる。

60年以上も経っていれば、建物自体の減価償却も終わっているし、建設資金のローン返済も完了している。

今、土地の値段は上昇を続けている。マンションの販売単価はあの土地バブル期の値段を既に超えている。

また購入者はバブル期のように日本人及び日本企業だけでなく、多くの海外勢が円安メリットと低金利の波に乗ってどんどん来航している。

個人ビルオーナーにとっては千載一遇のチャンスだ。

しかもビル売却時に一番のネックとなるテナントの立退き作業(特に飲食テナント)がコロナ禍によって、

オーナー側に有利になる傾向だ。

最近の日本では、物価高、円安と経済トレンドが下降気味と強調され、消費者のマインドや企業の景気判断もネガティブになりつつある。

そのネガティブになっている日本人の隙を狙って海外勢が日本の土地を漁りにくるだろう。

老朽化した分譲マンションの建替は非常に難しい。区分所有者の合意をまとめ、仮住居、建設費用負担、様々な問題をクリアしないと建替え事業は成功しない。

建通新聞に、ある分譲マンションの建替計画が記載されていた。その分譲マンションは、全ての区分所有者が不動産会社に所有権を売却し、

住居ではなくオフィスビルとして再生建替する計画となっていた。

数多くの所有者が存在する住居系建物をすべて売却し、用途変更まで実行するということは、相当所有者にとって有利な条件が提示されたに違いない。

円安、インフレ、この流れは当面変わらないし、さらにこの傾向が強まる。

防衛費の増強、年金負担の増大、少子高齢化に伴う生産性の更なる低下…政府がお金を刷りまくらなければならない状況は間違いなく改善しない。

国は借金まみれだが、日本人、日本企業の貯金はリーマンショック後も増え続けている。

お金はお金を生み出さない。お金は使ってなんぼ。投資してなんぼ。貯金をどんどん実体経済に投入していくべきだと思う。

話が大幅にぶれてしまったが、要は建替需要が急増する。忙しくなるかも。準備しなくては。

マンションの修繕周期を12年から18年に延ばすことについて

投稿者:ブログ担当者 / 投稿日:2021/3/5

数年前より、分譲マンションの管理会社からマンションの外装及び防水の修繕周期を12年から18年に変更する提案の動きが出始めている。
修繕周期を延ばせば、大規模修繕工事にかかる費用自体も削減できるというメリットを強調して、管理会社が大規模修繕工事専門会社から修繕工事を少しでも奪還しようという
思惑があるにちがいない。
どの会社が施工しようとも、管理組合にとって長期的なメリットがあるのであれば、問題ないと思う。設計コンサル会社による不正問題(バックマージン)によってクローズアップされた大規模修繕工事の進め方については、今も問題は解決されていないと思われる。
大規模修繕工事専門会社側は実際の施工実績を強調して営業展開をしてきた。一方、管理会社は長期的な信頼関係や安心保証、そして今回のような修繕周期の変更等々のシステムでお客様に安心を与えるという戦略で戦ってきた。
施工実績や会社の規模偏重の動きは、参加プレーヤーを絞り込むことにつながり、間違いなく談合という副産物を生み出す。安心保証といっても、実際の施工を行うのは、専門工事会社。いずれの仕組みでもコスト削減ではなく、コストアップを招くことになる。
今回の修繕周期自体の見直しも、仕様する材料等の変更が必要になり、一回毎の工事費 自体はアップするだろう。但し、修繕回数が減ることで住民への悪い影響は間違いなく減るし、精神的な負担も減る。長期修繕計画自体も余裕をもって考えることができる。私としては、今回のように修繕周期を見直すことは賛成だ。単にいつもやっているから、修繕積立金が余っているから、管理会社や設計会社から提案されたから、等々の理由で修繕工事を実施するよりも、建物診断の回数を増やし、より適切な時期に工事を実施する方が、管理組合にとっては良いのではないだろうか。
これからはより一層、分譲マンションは建替問題に対して準備する必要が出てくる。新築で購入した場合は、おそらく生きている間には建替えることはないだろう。しかし築30年を超える物件については、建替の問題と、修繕工事の問題の両方に対して準備をする必要がある。建替の問題に対して行政側も法律改正等を重ねて、より建替事業に対して前向きな 方向性はでている。但し、法律が変わろうともそこを所有している区分所有者と住んでいる住民の意識が変わらなければ、建替事業は進まない。建物の老朽化とともに、住民の高齢化がひどくなる前に、住民同士の協議の場を増やし、事前に決めておくべき事項をなるべく 早めに規約等に落とし込む準備作業が重要だ。修繕周期の見直しや、今話題になっている IT総会の活用等、こういった重要課題が出ている間に、様々な難しい課題に対する解決策を見出す努力をするべきだろう。管理不全(限界マンション)なマンションが増える前に。

「悪質コンサル横行」・マンション積立金を食い物に!?

投稿者:ブログ担当者 / 投稿日:2019/1/31

ここ数年、分譲マンション修繕工事にまつわる不正が取りざたされている。
昨年12月に発行された新聞では次のように報道されておりました。

『悪質コンサル横行 業者と結託、修繕が割高に
マンションの劣化を防ぐ大規模修繕の積立金が悪質な設計コンサルティング会社に狙われている。工事会社に談合まがいの行為を促し、割高で受注した業者からバックマージンを得る。住民側に立つべき会社が管理組合の資産を食い物にしているのだ。悪質コンサルの横行はマンションの資産価値低下を招く。』
<引用元:日本経済新聞 2018年12月1日発行>

簡単に言うと、管理組合側のオブザーバーとして関わるいわゆる設計コンサル会社が、実は施工業者と結託して談合を誘発させ、不正入札を実施し、業者からバックマージンを受け取っている。
その不正入札の結果、管理組合に不利益が生じているので、何とか改善しなければならないという話です。
まるで全ての工事で不正が起きているように新聞には書かれています。

設計コンサルタント側も「マンション改修設計コンサルタント協会」や「クリーンコンサルタント連合会」等をつくり、業界の負のイメージを払拭しようと試みている。
(※クリーンコンサルタントって何でしょうか?何に対してのクリーンなのでしょうか?)

マンション管理士の方もこれらのコンサル会社と同じようなことをやっておられる方々が結構います。

何でこんな噂話のようなことが起きるのでしょうか?
私は分譲マンションの管理や修繕に関わる業務を行っている人(もしくは会社)が適正な利益を確保することができていない。
これが一番の原因だと思います。
どんなにいい仕組みを用意しても、協会や連合会でいくら厳しい倫理規定や行動規範を制定したとしても、誰かが裏を潜り抜けて、「適正取引」「クリーン」を掲げつつ、お金儲けに勤しむことでしょう。

「クリーン」・「公平公正」・「平等」これらの言葉は組合運営されている方々にとっては非常に耳障りのいい言葉です。
これらの言葉に代表されるような仕組みや方式で工事を発注することが、本当に建物の資産価値維持もしくは向上につながっているのでしょうか?
私はそうは思いません。

では何がいいの?どうすればいいの?となりますが、これらを考え決定するのは、組合側のみなさんです。
私は一人の建築関連会社の代表として、一人の管理士として、少しでも情報提供を行っていきたいと思います。
私は単純に「連合」という言葉に違和感を覚える人間ですし、クリーンと言われると逆にブラックなんじゃない?なんて思う天邪鬼です。

またこのネタについては、随時書かせてもらいます。

「マンション価格はバブル超え?」「バブルは既に来ていますよ」

投稿者:ブログ担当者 / 投稿日:2018/6/4

分譲マンションの販売価格は明らかにバブル時代を超えているという。

日経新聞等の記事にも、現況の首都圏の分譲マンションの平均販売価格は過去最高を記録しているとあった。

記事を鵜呑みにせず、バブル時代から不動産関連ビジネスを手掛ける先輩方にヒアリングした。

バブル時代、文京区小石川周辺の分譲マンションの販売価格はマンション専有面積一坪あたり400万円。現在は450万円を超えるという。青山や神宮前の高級住宅地では600万円を軽く超えているという。横浜の元町近くの高層マンションも坪500万円超えの住戸もあるという。あり得ない話だ。

先輩方は「バブルを二度も味わうことはできないと思ったが、価格的に言ったらバルブを完全に超えてしまった。」と話されていた。私が「私はバブルを経験したことがないのですが、今と前回のバブルは何が違うのですか?全然バブル感が無いのですが?」と質問した。先輩方は「前回は、土地成金、不動産会社、ゼネコン、下請け会社、職人、この業界に関わる人みんなが踊ったよ。」「今踊っているのは大手だけだよ、だから職方さんは貧乏のままだろ?」とおっしゃっていた。

職方さんに聞くと、バブル時代の一日当たりの労務単価は3万円を軽く超えていた。4万、5万円という現場もあったという。現況価格の倍以上の単価だ。

今回のバブルは大手不動産会社と大手ゼネコン、そして建築関連資材・機器メーカーのみを潤している。残念ながら末端の職方さんまで資金は流れていない。

大手企業は国内バブルで得た利益を海外勢との闘いに費やしている。M&Aに資金を投じている会社も多い。国内市場の縮小を見通して海外展開を急いでいる。自分の会社よりもはるかに大きい相手を飲み込もうとする会社もある。国内政府系の会社(日本郵政)が大型買収に踏み切り、何千億という損害を出しているケースもある。以前の住専問題の時の損害をはるかに上回る損害(税金のムダ遣い)が出ているにも関わらず、誰も文句も言わず、誰も責任を取らず仕舞い。

今回のバブルは一体何なのか?誰が儲けているのか?誰が儲けてもいいのだが、バブルは必ず弾ける。それだけは必ず起きる。準備をしなければ。

一般サラリーマンが5千万を超える借金をして高級マンションを買う。金利が安いから?転売すれば儲かるから?儲け話を持ってくる人は、人の欲を触発するような理屈を持っている。話を聞けば、何故か早く買わないと損だ。なんて考えるようになる。

理由があろうがなかろうが、自分が住みたいと思う家を自分が考える適正価格で買う。

あとはタイミングを見極めること。バブル崩壊を経験した人は、「次は絶対に騙されないぞ!」と言っていたものだ。次は既に来ていますよ。気づいていないだけです。

「マンション75%修繕不安」2018年3月27日 日経新聞より

投稿者:ブログ担当者 / 投稿日:2018/3/30

 これは、日経新聞の朝刊の一面を飾ったフレーズです。
 簡単に言うと、国土交通省等が指針として出している分譲マンションにおける修繕積立金残高の適正水準を75%のマンションが下回っていることが日経新聞の調査で判明した。
 お金が無いので、適正な維持修繕工事が実施されず、マンション全体の資産価値に影響を与える可能性がある。その問題を解決する為には、月々区分所有者より集める修繕積立金を値上げするしかないが、値上げに必要な合意形成は非常に難しいという主旨の記事である。
 特に、タワーマンションは組合員数自体が非常に多いし、下層階・中間階・上層階の分譲時点での価格差が非常に大きく、世帯年収にも格差がある。それ故、値上げという課題に対して、組合員によって受けとめ方が違い、合意形成は非常に困難なことになる。
 組合員の高齢化も進んでいて、世帯年収が減少傾向の中、固定費用である積立金を更に 増額するということは生活を圧迫することにつながる。誰もが簡単には承諾できない提案である。
 新聞には書かれていないが、最近のタワーマンションの中には、価格帯が比較的安く、タワーマンションとしての魅力度が低い低層階のマンションをまとめて不動産会社に一括で転売しているケースもある。一部屋、二部屋とかではなく、数十部屋単位で転売しているのです。そしてそれをレジデンスとして外部の人に賃貸しているのです。その購入した会社が外資系(中国系等)の会社ということもあるのです。
 このような不動産会社兼区分所有者は、値上げには簡単に応じようとしません。個人よりも非常に難しい交渉相手になりますし、議決権割合も多くを占める所有者なので、意見を聞かないわけにはいかなくなります。
 タワーにかかわらず、分譲マンションの合意形成は非常に難しい問題です。積立金が足りないが修繕工事は実施しなければならない。どうしますか?管理会社や修繕工事のコンサルティング会社は、リース会社や金融公庫からの借入れで穴埋めをすることを勧めてきます。
 単なる借入れを実行し、返済は月々の管理費及び積立金から充当していく。このスキームだと、3/4以上の賛成という大きなハードルを下げることができ、且つ問題の先送りが可能になるのです。借入れはいつか返さなければなりません。現時点では金利が非常に低いので、あまり気にもせずに借入れを行っていますが。この発想は日本の伝統なのでしょうか。
問題の先送りはいつか、将来の大人、つまり今の子供世代に更に大きな負担を強いることになります。

(金子個人の意見)※本当に勝手な意見ですので。
 20年以上を経過して、合意形成が厄介な分譲マンションは売れる時期に売ってしまいましょう。そもそも何百という数の組合員の一人一人の意見をまとめていくのは困難です。
 過半数等であれば、無関心組合員の委任状を集めれば、理事会の意向を組合運営に反映していくことは可能ですが、反対する人の意見はまったく反映されないということになります。個人の大切な財産の使用用途も含めて制限を加えられる可能性もあります。
 それよりは個人の判断で財産の使用や処分も決めることができる財産の方がいいと思います。
 マンションの寿命は60年~70年程度と言われています。修繕に必要な金額は年数を経ていけばいくほど増加していきます。建替も必要になってきます。合意形成もますます難しくなるということです。

 これからの分譲マンションは、単年度で物事を決めるのではなく、長期的な方針、維持保全に対する考え方、建替に対する対応方針等を組合全体で策定、決定し、示していく必要があると思います。難しい問題は直ぐに先送り、修繕に対する不安には煽られて、短期的な修繕工事は実施していく。そして積立金は底をつく。

 個人的にはタワーマンションは一度は住んでみたい場所だが、持つべきものではないと思います。

金子

カテゴリー「マンション管理士関連投稿」を新設しました

投稿者:ブログ担当者 / 投稿日:2018/3/27

代表の金子です。
当社には、マンション管理士が2名、管理業務主任者が複数名在籍しております。
このカテゴリーはマンション管理士&設備工事技術者の視点で、マンションについて自由な提案や疑問を投稿していきたいと思います。
ご意見等がございましたら、是非金子までお問い合わせ下さい。

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