社員ブログ

マンションの修繕周期を12年から18年に延ばすことについて

数年前より、分譲マンションの管理会社からマンションの外装及び防水の修繕周期を12年から18年に変更する提案の動きが出始めている。
修繕周期を延ばせば、大規模修繕工事にかかる費用自体も削減できるというメリットを強調して、管理会社が大規模修繕工事専門会社から修繕工事を少しでも奪還しようという
思惑があるにちがいない。
どの会社が施工しようとも、管理組合にとって長期的なメリットがあるのであれば、問題ないと思う。設計コンサル会社による不正問題（バックマージン）によってクローズアップされた大規模修繕工事の進め方については、今も問題は解決されていないと思われる。
大規模修繕工事専門会社側は実際の施工実績を強調して営業展開をしてきた。一方、管理会社は長期的な信頼関係や安心保証、そして今回のような修繕周期の変更等々のシステムでお客様に安心を与えるという戦略で戦ってきた。
施工実績や会社の規模偏重の動きは、参加プレーヤーを絞り込むことにつながり、間違いなく談合という副産物を生み出す。安心保証といっても、実際の施工を行うのは、専門工事会社。いずれの仕組みでもコスト削減ではなく、コストアップを招くことになる。
今回の修繕周期自体の見直しも、仕様する材料等の変更が必要になり、一回毎の工事費　自体はアップするだろう。但し、修繕回数が減ることで住民への悪い影響は間違いなく減るし、精神的な負担も減る。長期修繕計画自体も余裕をもって考えることができる。私としては、今回のように修繕周期を見直すことは賛成だ。単にいつもやっているから、修繕積立金が余っているから、管理会社や設計会社から提案されたから、等々の理由で修繕工事を実施するよりも、建物診断の回数を増やし、より適切な時期に工事を実施する方が、管理組合にとっては良いのではないだろうか。
これからはより一層、分譲マンションは建替問題に対して準備する必要が出てくる。新築で購入した場合は、おそらく生きている間には建替えることはないだろう。しかし築30年を超える物件については、建替の問題と、修繕工事の問題の両方に対して準備をする必要がある。建替の問題に対して行政側も法律改正等を重ねて、より建替事業に対して前向きな　方向性はでている。但し、法律が変わろうともそこを所有している区分所有者と住んでいる住民の意識が変わらなければ、建替事業は進まない。建物の老朽化とともに、住民の高齢化がひどくなる前に、住民同士の協議の場を増やし、事前に決めておくべき事項をなるべく　早めに規約等に落とし込む準備作業が重要だ。修繕周期の見直しや、今話題になっている　ＩＴ総会の活用等、こういった重要課題が出ている間に、様々な難しい課題に対する解決策を見出す努力をするべきだろう。管理不全（限界マンション）なマンションが増える前に。