コラム

排水管更新にあたって注意すべき点

マンションの建物は建てられてから時間が経つとどんどん経年劣化していきます。それと同じように排水管も徐々に劣化し、老朽化していきます。

排水管の寿命は概ね20年〜30年とされており、劣化した排水管は更新する必要があります。排水管に漏水が起こると、住戸に甚大な被害が出てしまうので、定期的な更新工事は必要不可欠なのです。

今回はマンションの排水管更新にお悩みの方に施工の内容や注意するべきポイントを解説します。

排水管更新工事の作業内容

排水管更新工事のイメージ

マンション排水管更新工事の施工は概ね以下のような内容で進みます。

  1. ①住民に向けた設計概要説明会の開催
  2. ②施工会社を公募・選定し、通常総会で承認する
  3. ③住民に向けた工事概要説明会の開催
  4. ④共通仮設工事
  5. ⑤共有部分の排水管更新工事
  6. ⑥全戸室内の事前調査
  7. ⑦室内工事のテスト施工
  8. ⑧住民に向けた室内工事説明会の開催
  9. ⑨各住戸の室内工事
  10. ⑩工事完了後の撤去作業

着工するまでだけでもいくつもの手順を踏まなければならないため、入居者数が数百戸にもなる大規模なマンションの場合、プロジェクトの完了までに数年を要するケースもあります。

排水管更新工事にあたっては入念な準備をする必要があります

排水管更新工事は共通部分の工事だけでなく、各住戸内に立ち入っての工事もあるため、事前に入念な準備をする必要があります。この準備を十分に行わないまま工事に入ってしまうと、入居者とのトラブルや、工事が大幅に遅れてしまうなどの弊害が出てきます。

もし工事ができない住戸が出てしまうと、将来漏水で甚大な被害が出てしまう危険性があります。細かいところまで入念な準備をし、全住戸の工事を確実に終わらせることが肝心です。

入居者から専有部分立入りの理解を得る

排水管工事では各住戸の専有部分に立ち入らなければならない機会が多くあります。室内工事前の事前調査も必要です。

室内の工事自体も数日かかり、指定日に必ず在宅してもらったり、家具の移動や片付けをお願いしたりと入居者に対応してもらうことも多いです。ですから事前に入居者の十分な理解を得る必要があります。

事前調査で状況を確認する

室内工事の前に事前調査をしますが、ここで各住戸の状況をしっかり把握する必要があります。特に分譲マンションの場合、住民がリフォームを施している場合があるので、別途特別な工事が必要なのかなど念入りに調査をしましょう。

想定されるケースには下記のようなものがあります。

  • ・排水管を既に更新、または一部更新したという申告があった場合、実際に調査して真偽を確かめる必要があります。
  • ・排水管更新工事後にリフォームを予定しているので、内装の仕上げはいらない場合があります。
  • ・風呂をユニットバスにしている場合の脱着の可否の確認が必要になります。

他にもそれこそ無数に想定外のケースがあります。これらを一つ一つ確認し、それぞれのケース合ったきめ細やかな対応をしなければなりません。

工事費の負担を明確にする

工事費の負担者をどうするのかを事前に明確にしておかなければなりません。
共有部分の工事費は修繕積立金から支出できますが、専有部分の工事費についても修繕積立金から支出できるように管理規約を変更しておくのが理想的です。

専有部分の工事費を個人負担にすると、工事を拒否する入居者が出るなど、改修が進まなくなる可能性があります。この場合、漏水などの損害につながる危険性が高まってしまいます。

排水管更新工事中も安全を配慮しましょう

排水管更新工事は、住民にも負担がかかってしまう工事です。誠実な対応をしないと住民から不信感を抱かれ、理解が得られなくなってしまいます。工事前だけでなく、工事中も誠実な対応をし、安全な工事を心掛けましょう。

管理組合が監督し入居者への影響を最小限にする

設計事務所や施工会社に依頼したから後は丸投げという対応ではなく、工事中も管理組合が工事の状況や問題点をしっかり把握しておく必要があります。

設計事務所や施工会社などの現場サイドと管理組合やマンション管理士などのマンション側で定期的に会議を開き、関係者全員が状況を把握できるようにする必要があります。

入居者に進捗状況を公開する

大規模なマンションになると工事完了までに数年かかります。その間に定期的にどこまで進んだのか、進行具合を公開していくことで、入居者の安心感を高めることができます。

まとめ

マンションの排水管更新工事にあたって注意するべきポイントを解説してきました。

排水管更新工事は修繕工事よりもさらに入念な準備を行い、入居者の十分な理解を得続けなければなりません。とても骨が折れることですが、漏水による被害を防ぐためには排水管更新工事は必ず行わなければなりません。信頼できる設計事務所や施工会社と協力し、円滑に排水管更新工事が完了できるよう準備を進めましょう。

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